Baufinanzierung für Grenzgänger möglich gemacht

ANZEIGE Viele Banken vergeben keine Darlehen für Immobilien in Deutschland, wenn man sein Gehalt in Dänemark oder in einem anderen Nachbarland bezieht. Doch wie kann man als Grenzgänger trotzdem seine Immobilienfinanzierung sicherstellen? TGI Finanzpartner zeigt Wege auf.

Die Anzahl der Arbeitnehmer, die deutsche Staatsbürger sind und gleichzeitig nicht in Dänemark wohnen, ist laut dem Schleswig-Holsteinischen Zeitungsverlag unverändert hoch; sie liegt bei beinahe 13.800 Menschen im Jahr 2018. Auch in anderen Grenzgebieten gibt es viele Personen, die im Ausland arbeiten und in Deutschland leben (und natürlich umgekehrt).
Steuerrechtlich unterscheidet man dabei zwischen dem Grenzgänger und dem Grenzpendler. Grenzgänger sind Arbeitnehmer, die ihren Wohnsitz in Deutschland haben und zu ihrem Arbeitsplatz ins benachbarte Ausland pendeln. Die Einkommen werden steuerrechtlich nach dem Doppelbesteuerungsabkommen mit Frankreich, Österreich und der Schweiz dem deutschen Staat zugewiesen, mit den Nachbarländern Dänemark, Polen, Tschechien, Luxemburg und Niederlande gilt das Prinzip der Besteuerung durch den Tätigkeitsstaat. Der Grenzpendler hingegen lebt im Ausland und erzielt und versteuert sein Einkommen in Deutschland.

Abgesehen vom Steuerrecht: Wie sieht es eigentlich aus, wenn man als Grenzgänger ein Haus in Deutschland bauen oder kaufen will? Worauf gilt es hier zu achten? Und wie findet man die beste Baufinanzierung für einen derart speziellen Fall?
„Der Baufinanzierung für Grenzgänger werden viele Steine in den Weg gelegt. Die gute Nachricht ist aber: Sie ist trotzdem möglich“, sagt Hendrik Stoltenberg. Der Geschäftsführer von TGI Finanzpartner und das TGI-Team beraten schon lange erfolgreich Menschen, die in Deutschland leben, aber im Ausland arbeiten. „Wir kennen die Bankenlandschaft in Deutschland und wissen, bei welcher Bank Sie Ihre Finanzierung bekommen können – und zu welchen Konditionen.“

Eine Hürde sind meist Währungsprobleme. In der Regel wird die Immobilie in der heimischen Währung, also in Euro, finanziert. Wenn das Gehalt aber in einer ausländischen Währung gezahlt wird, beispielsweise in dänischen Kronen, können Risiken durch die unterschiedlichen Entwicklungen der jeweiligen Währungen entstehen. Aus diesem Grund haben Grenzgänger oft mit höheren Anforderungen an ihre Kapitaldienstfähigkeit zu kämpfen.
„Den Kredit in der ausländischen Währung abzuschließen ist häufig keine Option, da es für Grenzgänger meist weniger Finanzierungsmöglichkeiten gibt“, sagt Stoltenberg. Auch eine Aufteilung des Kredits auf zwei Währungen könnte problematisch werden, da die deutschen Banken in der Regel Darlehen in dänischen Kronen nicht für private Kreditnehmer herausgegeben. Auch sind hier Zinssätze für Baufinanzierungen und Zinsschwankungen zu beachten und der Wechselkurs zwischen dem Euro und Währungen der Nachbarländer ist für die jahrzehntelange Laufzeit der Baufinanzierung nicht zu prognostizieren.

Des Weiteren begründen einige Banken die Ablehnung von Immobilienfinanzierung mit der Wohnimmobilienkreditrichtlinie und insbesondere mit zwei Paragrafen. Nach § 493 Absatz 4 BGB unterliegen Banken und Kreditinstitute einer Informations- und Anpassungspflicht; dieser müssen sie zum Beispiel nachkommen, wenn es zu Kursabweichungen in einer bestimmten Höhe kommt. Nach §503 BGB wir den Kreditnehmern das sogenannte Wandlungsrecht eingeräumt. Demnach kann ein Kreditnehmer, der heute ein Darlehen in Euro aufnimmt, dieses unter bestimmten Voraussetzungen später in ein Darlehen in einer weiteren Landeswährung umwandeln, wenn er in diesem Land lebt oder arbeitet. So könnte ein Grenzgänger eine Umwandlung seines Immobiliendarlehens von Euro in dänische Kronen verlangen, wenn sich das Kursverhältnis um mehr als 20 % zu seinem Nachteil verändert.

„Das Wandlungsrecht sowie die Informations- und Anpassungspflicht sind Hauptgründe dafür, dass deutsche Banken weniger Darlehen an Grenzgänger vergeben. Und diese Vorschriften können vertraglich nicht ausgeschlossen werden“, sagt Stoltenberg. Allerdings kann TGI aufgrund jahrelanger Erfahrung und Expertise viele Lösungen anbieten. Die Fachberater prüfen gerne den Einzelfall.

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Text: Ohrt; Foto: ©TGI